1가구 1주택 비과세’ 제도, 시대에 맞게 재설계 필요

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. 1 가구 1 주택 우대 정책의 역사와 한계     

 

 

역사적 배경

 

1 가구 1 주택 양도소득세 비과세 제도는 1970년대 박정희 정부가 중산층 육성을 위해 도입한 정책입니다. 당시 정부는 국민이 최소한 한 채의 집을 소유하는 것을 권장했고, 세금 부담을 낮춰 집 마련을 쉽게 해주려 했습니다.

 

 

현재의 문제

 

그러나 시간이 지나면서 부동산 시장이 크게 변화했습니다. 강남 등 특정 지역에서는 100억 원이 넘는 초고가 주택도 1 주택으로 취급되고, 지방에는 수억 원대 주택들이 있습니다.

 

이렇게 자산 규모가 매우 다른 주택을 같은 ‘1 주택’으로 보고 동일하게 세금을 면제하는 것은 형평성에 맞지 않습니다. 결국 고가 주택 소유자는 과도한 혜택을 받고, 실질적인 부의 격차가 심화되는 결과가 됐습니다.

 

 

 

 

 

 

1가구 1주택 비과세’ 제도, 시대에 맞게 재설계 필요

 

 

 

 

 

2. 전세대출이 주택담보대출비율(LTV) 규제를 무력화한 문제     

 

 

LTV 규제의 원리

 

LTV는 주택 가격 대비 대출 가능한 금액의 비율입니다. 예를 들어 LTV가 40%라면 10억 원 집을 살 때 4억 원까지만 대출이 가능하고, 나머지 6억 원은 본인이 준비해야 합니다.

 

 

전세대출 도입과 영향

 

전세대출은 무주택자의 전세보증금 마련을 돕기 위해 도입됐습니다. 하지만 전세가가 집값의 상당 부분을 차지하면, 전세금을 ‘담보’로 집을 구매할 때 실제로 준비해야 하는 자본이 크게 줄어듭니다.

 

예를 들어, 10억 원 집 전세가가 7억 원이면, 3억 원만 자기 돈과 대출로 마련하면 집을 살 수 있습니다. 이 때문에 ‘갭투자’가 가능해졌고, 이는 유주택자의 추가 주택 구매 수단이 되어버렸습니다. 즉, 전세대출이 원래 목적과 달리 부동산 가격 상승을 부추기는 부작용을 낳았습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 대출 규제 기준, '주택 수'에서 '개인별 총 대출 한도'로 바꾸어야 하는 이유    

 

 

현행 규제의 문제

 

대출 한도를 ‘주택 수’ 기준으로 정하다 보니, 다주택자는 대출 한도가 제한되고 1 주택자는 상대적으로 혜택을 봅니다. 하지만 한 사람이 서울에 고가 주택 한 채를 가진 경우와 지방에 중저가 주택 여러 채를 가진 경우, 실질 자산 규모는 비슷할 수 있습니다.

 

그런데 주택 수 기준 대출 규제는 이런 상황을 반영하지 못합니다.

 

 

윤종규 전 회장의 제안

 

대출 한도는 개인별 ‘총액’으로 제한하고, 금융 기관이 신용도와 상환능력에 따라 심사하도록 해야 합니다. 즉, ‘1인당 총 대출 한도’를 설정해, 그 안에서는 주택 수와 지역을 자유롭게 조절할 수 있게 만드는 것입니다. 이 방식은 동일한 개인에게 일괄적이고 공정한 대출 규제를 가능하게 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. ‘똘똘한 한 채’ 우대 정책이 불공정한 이유     

 

 

현실 사례

 

A 씨가 강남에 30억 원짜리 아파트 한 채를 갖고, B 씨가 지방에 10억 원짜리 집 세 채를 가진 경우를 생각해 봅니다. 두 사람 모두 30억 원 상당의 자산을 가지고 있지만, 세금 정책은 A 씨에게는 비과세 혜택을 주고, B 씨에게는 중과세를 부과합니다.

 

 

문제점

 

이는 ‘주택 수’가 세금 기준으로 사용되면서 발생하는 불공평한 상황입니다. 자산 총액으로 세금을 부과하지 않기 때문에 실제 부의 크기와 관계없이 세금 부담이 달라집니다.

 

 

개선 방향

 

세제는 주택 ‘수’ 대신 ‘총 보유 자산가액’을 기준으로 과세해야 합니다. 이렇게 하면 실질 자산에 맞는 공평한 세금 부과가 가능해집니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 장기보유특별공제 제도의 과도한 혜택과 문제점     

 

 

제도 내용

 

10년 이상 주택을 보유하면 양도소득세를 최대 80%까지 감면해 주는 제도입니다. 이는 장기 투자자 보호 및 주택 거래 활성화를 위한 정책입니다.

 

 

문제점

 

그러나 이 제도에는 ‘상한’이 없어, 고가 주택 보유자가 매우 적은 세금을 낼 수 있습니다. 예를 들어 30억 원에 산 집을 180억 원에 판 경우에도, 세금 부담이 10억 원 수준으로 줄어들 수 있습니다.

 

 

형평성 문제

 

반면 근로소득, 사업소득은 소득 규모에 맞는 세금을 내고 있어, 부동산 양도소득에만 과도한 감면이 주어지는 셈입니다.

 

 

개선 방안

 

장기보유특별공제에도 상한선을 설정하고, 1 가구 1 주택 비과세 제도는 양도세 감면이 아닌 ‘소득공제’ 방식으로 전환하여, 저소득층에 혜택이 집중되도록 해야 합니다.

 

 

 

 

 

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6. 결론 및 정책 제언     

 

 

기존 ‘1 가구 1 주택’ 우대 정책은 시대 변화에 맞지 않는 낡은 기준입니다. 전세대출의 구조적 문제로 인해 갭투자와 주택시장 과열이 심화되었습니다.

 

대출 한도는 ‘주택 수’가 아니라 ‘개인별 총 대출 가능액’으로 바꾸어야 하며, 금융기관의 신용 평가를 강화해야 합니다. 세금은 주택 수가 아닌 ‘총 자산 가치’를 기준으로 공평하게 부과해야 합니다.

 

장기보유특별공제 제도에 상한선을 두고, 비과세 제도도 소득공제 방식으로 전환해 고소득층의 과도한 혜택을 막아야 합니다. 이런 개혁을 통해 부동산 시장의 왜곡을 해소하고, 세제의 형평성을 높이며, 투기 수요를 억제하는 것이 필요합니다.