주택 보유세 반드시 알아야 할 포인트

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

지금부터는 “앞으로 집 1채 이상 가지고 있는 사람들, 보유세 폭탄 맞을 예정”이라는 이슈를 중심으로, 정책의 배경 → 세부 영향 → 집주인과 세입자별 대처전략까지 하나씩 매우 자세히 설명드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

주택 보유세 반드시 알아야 할 포인트

 

 

 

 

 

 

1. 정책 배경: 왜 보유세가 오르려 하나요?     

 

 

정부의 재정 확보 필요

• 국가 재정 여건이 악화되고 있습니다. 복지, 국방, 공공일자리 등에 들어가는 돈은 많아졌는데, 세수(세금 수입)는 줄어들고 있습니다.
• 특히 부동산 시장이 회복되며 집값이 오르고 있음에도, 윤석열 정부 들어서며 보유세가 대폭 낮아졌기 때문에 정부 입장에선 세수 확대 필요성이 커졌습니다.

 

 

형평성 논란 해소 목적

• 집값이 오른 상황에서 고가 부동산 보유자들이 세금을 너무 적게 낸다는 불만이 증가했습니다.
• 이에 따라 정부는 ‘부자 감세를 원상 복구한다’는 명분으로 증세 방향 전환을 꾀하는 중입니다.

 

 

 

 

 

 2. 핵심 변화 요소: 세 부담을 키우는 3대 변수     

 

 

① 공정시장가액비율 인상 (60% → 80%)

• 현재 종합부동산세(종부세), 재산세를 계산할 때는 공시가격 × 공정시장가액비율로 과세표준을 산출합니다.
• 이 비율이 60%에서 80%로 인상되면, 과세표준이 33% 이상 상승하게 되어 보유세가 자동적으로 오릅니다.

 

예: 공시가 10억 일 때

• 60%면 과세표준 6억
• 80%면 과세표준 8억 → 세금 대폭 상승

 

② 공시가격 현실화율 상향 (2035년까지 90% 목표)

• 현실화율이란 시세와 공시가격의 비율을 의미합니다.
• 예를 들어 시세가 10억인데 공시가가 6억이면 현실화율은 60%입니다.
• 정부는 내년부터 현실화율을 다시 끌어올려, 2035년까지 90%로 만들 계획입니다.
• 현실화율이 오르면 공시가 자체가 오르고, 세금 부담은 더 올라갑니다.

 

③ 시세 상승과 연동

• 최근 서울 강남, 성동, 영등포, 강북 일부 지역 아파트들이 다시 상승세입니다.
• 집값이 오르면 공시가도 올라가고, 여기에 공정시장가액비율과 현실화율까지 오르면 복합적인 세금 상승 압박이 커집니다.

 

 

 

 

 

3. 구체적 사례로 보는 세금 폭탄     

 

 

단지명	면적	2024년 보유세	2025년 예상 보유세	인상률
반포자이	84㎡	1,274만 원	1,842만 원	+44.6%
한남더힐	233㎡	5,940만 원	8,729만 원	+47%
성동구 대단지	59㎡	210만 원	280만 원	+33%
영등포 신축	84㎡	450만 원	600만 원	+33% 이상

 

※ 해당 수치는 시뮬레이션 기반 예상치이며, 공시가·시세·지자체 세율에 따라 다를 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

4. 집주인에게 미치는 영향     

 

 

단기 영향

• 보유세 고지서 충격: 납부액이 수백만 원에서 수천만 원까지 오를 수 있음
• 임대수익보다 세금이 더 많아지는 상황도 발생할 수 있음

 

중기 전략 변화

• 일부 다주택자는 양도세 부담이 있더라도 매도 결정 가능성 증가
• 실거주 1 주택자도 장기보유특별공제 요건 충족 전략 필요

 

 

장기 부담 구조

• 10년 보유 시, 보유세 누적 부담이 수억 원에 달할 수 있음
• 은퇴 후 소득 없는 60대 이상 집주인에게는 큰 타격

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 세입자에게 미치는 영향     

 

 

임대료 상승 가능성

• 집주인이 보유세 부담을 전가하기 위해 전세금 인상, 월세 인상 가능성이 큽니다.
• 최근 월세 전환 비율이 늘어나면서 “세금 폭탄이 월세 폭탄”으로 연결될 수 있음

 

전세에서 월세로 전환 가속화

• 세금으로 목돈 묶기보다, 월세 수익을 선호하게 됨
• 특히 보유세+이자비용 동시 상승으로 인해 임대 전략 전환이 현실화

 

재계약 때 주거비 부담 상승

• 보증금 인상, 관리비 인상, 월세 전환 등 다양한 형태로 세입자에게 압박이 전달될 수 있음

 

 

 

 

 

 

6. 대응 전략: 집주인 vs 세입자     

 

 

집주인(보유자) 전략

전략 항목	설명
보유 목적 재정립	실거주인지, 수익 목적인지 확실히 구분해야 함
장기보유특별공제 확보	실거주 + 5~10년 이상 보유 시, 양도세 줄일 수 있음
다주택자 포트폴리오 조정	부동산 일부 매각, 임대사업자 등록 전략 검토
세무 컨설팅 필수	종부세 회피 방법, 증여·양도 타이밍 상담 필요

 

 

세입자(임차인) 전략

전략 항목	설명
계약 갱신 시기 확인	언제 가격 조정이 올지 대비해 계약일 미리 체크
월세 전환 대비	전세에서 월세로 전환 요청 받을 수 있으므로 대안 확보 필요
주거비 상한 설정	소득 대비 주거비 비중을 초과하지 않도록 가이드라인 설정
공공임대/청년주택 탐색	특히 청년·신혼부부라면 중장기 계획에 공공주택 포함 고려

 

 

 

 

 

 

7. 향후 흐름, 무엇을 지켜봐야 하나요?     

 

체크 포인트	중요성
2025 하반기 보유세 로드맵 발표	실제 공정시장가액비율 인상 시기 확정
공시가격 현실화율 개정안	내년 세금 부담 크기 예측 가능
국회 세법 개정 논의	종부세율, 장특공제 요건 변화 주시 필요
금리·전세가 흐름	임대시장 가격 전이 가능성 확인

 

 

 

 

 

 

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결론: 피할 수 없는 구조적 변화, 전략은 “선제 대응”     

 

 

• 부동산 보유세 정책은 더 이상 단기적인 세금 이슈가 아닙니다.
• 자산 구조, 임대 전략, 주거비 계획까지 다시 짜야하는 구조적 변화입니다.
• “어떻게 대비하느냐”가 재산과 생활비의 격차를 만들어낼 것입니다.